Қазақстанның тұрғын үй нарығы соңғы бірнеше жылда қарқынды өсім көрсетті. Бірақ бүгінде банктер тәуекелді қайта есептеп, ипотека талаптарын күшейтуде. Ал құрылыс компаниялары шығынның өсуімен бетпе-бет келіп отыр. Осы тұста баспана нарығының болашағы туралы сұрақ көбейді. Qazaq Expert Club-тың құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнұрова «Арашаға» берген сұқбатында алдағы бір-екі жылда нарықты қандай өзгерістер күтіп тұрғанын, неге «арзан ипотека дәуірі» аяқталып келе жатқанын айтты.
– Ипотека талаптары қатаюда, БЖЗҚ-дан ақша алу да қиындап барады. Қалай ойлайсыз, жаңа ережелер күшіне енсе, баспана қарапайым халық үшін қолжетімсіз болып кетпей ме?
– Иә, баспана нарығы барған сайын күрделеніп барады. Бірақ мұны мен дағдарыс емес, нарықтың табиғи түрде қайта теңгерілуі дер едім.
2026 жылдың 1 шілдесінен бастап ипотека беру талаптары өзгереді. Егер бастапқы жарна 30 пайыздан асса, жылдық сыйақы мөлшерлемесінің шегі 20 пайыз болады. Ал жарна көлемі бұдан төмен болса, мөлшерлеме 25 пайызға дейін жетуі мүмкін. Бұл қомақты жинағы жоқ азаматтардың қымбат несиенің салмағын көтеруге мәжбүр болатынын көрсетеді.
БЖЗҚ төңірегіндегі өзгерістер де халыққа оңай тимей тұр. 2026 жылдың 31 қаңтарынан бастап зейнетақы жинағын баспана мақсатында пайдалану талаптары күшейіп, жеткіліктілік шегі тағы 10 пайызға өсті. Қазір министрлік қаражатты мерзімінен бұрын алу тәртібін одан әрі қатаңдату мәселесін де талқылап жатыр.
Дегенмен түйткіл тек ипотеканың қиындауында емес. Негізгі мәселе халық табысы мен баспана бағасының арасындағы алшақтықтың ұлғаюы. Мысалы, Алматыда 2025 жылы бастапқы нарықтағы пәтер бағасы 15 пайызға, ал екінші нарықтағы баспана 12 пайызға қымбаттады. Ал қарапайым азаматтың жалақысы дәл осындай қарқынмен өсті ме? Әрине, жоқ.
Сондықтан бүгінгі таңда көпшілік үшін негізгі үміт мемлекеттік бағдарламаларға тіреліп отыр. 7-20-25, «Наурыз», Отбасы банкі, «Бақытты отбасы» секілді тетіктер алдағы уақытта қарапайым отбасылар үшін баспаналы болудың басты жолына айналуы мүмкін.
– Банктер табыс пен бастапқы жарнаға қатты қарай бастаса, сұраныс баяулауы мүмкін бе?
– Банктер қарыз алушының табысы мен бастапқы жарнасына қатаң талап қоя бастаған сайын, нарықтағы сұраныс та баяулай түсетіні анық. Шын мәнінде бұл үрдіс қазірдің өзінде байқалып отыр.
2025 жылдың төртінші тоқсанында нарықтық ипотека көлемі 37,6 пайызға қысқарды. Ал 2026 жылдың наурызында Алматыдағы екінші нарықтағы пәтер бағасы бір айдың ішінде 2,6 пайызға төмендеді. Соңғы бірнеше жылда мұндай өзгеріс сирек кездескен еді. Осыған ұқсас құбылыс Астана, Ақтау, Атырау және Павлодар қалаларында да байқалды: баға өсімі баяулап қана қоймай, кей өңірлерде төмен қарай бет бұра бастады.
Бұл нарық беріп отырған анық сигнал. Ұсыныс көбейгенімен, халықтың нақты сатып алу мүмкіндігі сол қарқынмен арта алмады.
Қазір банктер де тәуекелге бұрынғыдай жеңіл қарамайды. Бұрын жедел скоринг арқылы шешім тез қабылданатын болса, енді қарыз алушының нақты табысы, оның тұрақтылығы мен өзге де қаржылық міндеттемелері мұқият сараланады. Әрине, бұл кей азаматтар үшін қиындық тудыруы мүмкін. Дегенмен меніңше, мұндай сақтық нарық үшін орынды қадам.
Менің болжамым бойынша, алдағы 6-12 ай ішінде екінші нарықтағы сұраныс 15-25 пайызға дейін төмендеуі ықтимал. Ал бастапқы нарықты әзірге мемлекеттік бағдарламалар ұстап тұр. Соның өзінде құрылыс компаниялары жаңа жобаларды бұрынғыдай көп ұсына бермейді.
– Соңғы статистикаға сүйенсек, халық Шымкент, Қарағанды секілді қалаларға бет бұра бастағандай, бұл үрдіс жалғаса бермек пе?
– Мұндай үрдісті тым асыра бағалаудың қажеті жоқ. Шымкент бүгінде қарқынды өсіп келе жатқан қалалардың біріне айналды. 2025 жылы мұнда шамамен 1,3-1,4 миллион шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді. Құрылыс көлемі бойынша қала елдегі негізгі үш көшбасшының қатарына кіріп отыр. Оның үстіне, бастапқы нарықтағы бір шаршы метрдің бағасы Алматымен салыстырғанда екі-үш есе арзан. Қарағандыда да нарық біршама тұрақты: жылдық өсім 11,6 пайыз болғанымен, екінші нарықтағы баға небәрі 2,6 пайызға ғана көтерілді. Бұл салыстырмалы түрде сабырлы нарықтың белгісі.
Алайда адамдар тек арзан баспана үшін қоныс аудармайды. Көп жағдайда шешуші фактор жұмыс пен табыс. Мысалы, Алматыдағы IT, қаржы немесе мемлекеттік секторда істейтін маман Шымкентке көшсе, табысының едәуір бөлігін жоғалтып алуы мүмкін. Сондықтан жаппай көшу толқыны болады деу асыра айтқандық.
Дегенмен белгілі бір топтар үшін мұндай бағыт тартымды бола бастады. Әсіресе қашықтан жұмыс істейтін мамандар, орта табысты отбасылар, кәсіпкерлер мен зейнеткерлер аймақтарға көбірек назар аударып отыр. Бұл, жалпы алғанда, өңірлер үшін пайдалы үрдіс. Өйткені елге шынайы орталықсыздану қажет. Барлық халықтың Алматы мен Астанаға шоғырлана беруі ұзақ мерзімде тиімді емес.
– Соңғы кезде жарнамасы жиі кездесетін «1 пайыздық ипотека», «жеңілдік кезеңі» сияқты ұсыныстардың қаупі қандай?
– Ең үлкен қауіп мұндай ұсыныстардың ҚНРДА тарапынан тікелей реттелмеуінде. Банктік ипотекада бәрі салыстырмалы түрде айқын: жалпы шығынды көрсететін жылдық тиімді мөлшерлеме (ЖТМ) бар, белгіленген шектер мен лимиттер бар. Ал «1 пайыздық ипотека» немесе «жеңілдік кезеңі» көбіне құрылыс компаниясының жеке коммерциялық ұсынысы ретінде беріледі. Оның шарттарын да компания өзі белгілейді.
Мәселен, сатушы 1 пайыздық мөлшерлеме ұсынса, оған дейін пәтер бағасы 15-25 пайызға қымбаттатылып қойылуы мүмкін. Нақты ЖТМ-ды есептегенде, мұндай ұсыныстың құны 22-30 пайыздан да асып кетеді. Ал сатып алушы көбіне ай сайынғы төлемге ғана қарап келісімге келеді, жалпы шығынды толық салыстыра бермейді.
Тағы бір маңызды тұс жеңілдік кезеңі мәңгі созылмайды. Алғашқы жылы айлық төлем жеңіл көрінуі мүмкін. Бірақ кейінгі жылы ол екі-үш есеге дейін өсіп кетуі ықтимал. Мұндай кезде кейбір отбасылар жаңа төлем жүктемесін көтере алмай қалуы мүмкін.
Ең ауыр сценарий құрылыс компаниясының банкротқа ұшырауы. Эскроу шоттары арқылы жүретін жобаларда белгілі бір құқықтық қорғаныс бар. Ал тікелей сатылымдар мұндай қорғаудың сыртында қалуы мүмкін. Яғни адам ақшасын төлеп қойғанымен, пәтерсіз қалу қаупі бар.
Халық көбіне бірнеше нәрсені ескермейді: жалпы шығынды есептемей, тек ай сайынғы төлемге қарайды; шарттың толық мәтінін мұқият оқымайды; құрылыс компаниясын eGov-тағы әділетсіз құрылысшылар тізімінен тексермейді; жобалау-сметалық құжаттама, рұқсат құжаттары мен эскроу мәртебесін сұрамайды.
Сондықтан кеңес қарапайым: ұсынысты салыстырғанда мөлшерлемеге емес, келісім аяқталғанша төленетін жалпы сомаға қарау керек. Калькуляторды ашып, барлық шығынды толық есептеп шыққан жөн. Ұсыныс тым тартымды көрінсе, оның әрқашан бір себебі болады.
– Алдағы бір-екі жылда нарықты не күтіп тұр: баға өсе бере ме, әлде сабасына түсе ме?
– Меніңше, алдағы 12-18 айда тұрғын үй нарығы біртіндеп сабасына түсе бастайды. Бұл құлдырау емес, шамадан тыс қызған нарықтың табиғи түрде баяулауы.
Алматы мен Астанада баспана бағасы нақты мәнде 3-7 пайыз аралығында сәл төмендеуі мүмкін. Өңірлерде баға өсімі тоқырап, нарық бір деңгейде сақталуы ықтимал. Сонымен қатар жаңа құрылыс қарқыны да баяулай түседі. Себебі кейбір құрылыс компаниялары табысы аз жобалардан бас тартуы мүмкін. Бұған қоса, 1 шілдеден бастап күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексі шығындарды тағы арттырады. Соның салдарынан нарықтағы ұсақ ойыншылардың бір бөлігі шетке ығысуы ықтимал.
Сұраныстың басым бөлігі мемлекеттік бағдарламаларға ауысады. Ал жалға беру үшін пәтер сатып алып жүрген инвесторлардың бір бөлігі қаржысын депозитке бағыттай бастайды. Өйткені қазіргі жағдайда банк депозиттерінің табыстылығы кей пәтерден түсетін жалдау кірісінен жоғары болып тұр.
Бұл нарық үшін ауыр кезең бола ма? Иә, белгілі бір деңгейде ауыр болады. Бірақ нарыққа дәл осындай кезең қажет еді. Соңғы бес жылда баға көбіне арзан ипотека мен қызу сұраныстың есебінен өсіп келді. Алайда мұндай өсімнің іргесі берік болмады.
Менің ойымша, 2027-2028 жылдары нарық қайта жандана бастайды. Бірақ бұрынғыдай емес, әлдеқайда сақ әрі салмақты қарқынмен. Адамдар көбірек жинақ жасап, шешімді асықпай қабылдап, келісімшарттың әр тармағына мұқият қарайтын болады. Жалпы алғанда, бұл нарық үшін сау үдеріс, өйткені тұрақсыз әрі шектен тыс өсімнен гөрі, баяу болса да орнықты даму әлдеқайда тиімді.
– Әңгімеңізге рақмет!