Ислам ипотекасын біріміз дәстүрлі ипотекаға тиімді балама ретінде қабылдасақ, енді біріміз бұл жүйенің қалай жұмыс істейтінін әлі толық түсіне алмай келеміз. Шын мәнінде, ислам ипотекасы кәдімгі несиенің атауы өзгерген нұсқасы ма, әлде мүлде бөлек қаржылық құрал ма? Оның кімдерге тиімді болатыны және тұрғын үй нарығына қалай әсер етуі мүмкін екені де көпшілікті толғандырады. Осы сауалдарға QazExpertClub сарапшысы, қаржыгер Венера Жаналина жауап беріп, ислам ипотекасының ерекшеліктері мен Қазақстанда оны дамыту жолындағы негізгі кедергілер туралы айтып берді.
– Ислам ипотекасы шынымен жаңа қаржы өнімі ме, әлде дәстүрлі ипотеканың баламалы түрі ме?
– Тұтынушы тұрғысынан алғанда ислам ипотекасы кәдімгі ипотеканың баламасы сияқты көрінуі мүмкін: адам баспана сатып алып, оның құнын бөліп төлейді. Алайда құқықтық және қаржылық құрылымы жағынан бұл – мүлде бөлек өнім. Дәстүрлі ипотекада банк клиентке пайызбен несие береді, ал сатып алынған мүлік кепіл ретінде рәсімделеді. Ал ислам ипотекасында сыйақы ретінде пайыз қолданылмайды. Қаржыландыру нақты активтің негізінде жүзеге асады: банк баспананы сатып алып, оны клиентке алдын ала келісілген үстеме бағамен сата алады, кейін сатып алу құқығымен жалға береді немесе клиентпен бірге меншік иесі болып, уақыт өте келе клиент банктің үлесін біртіндеп сатып алады. Сондықтан ислам ипотекасын «атауы ғана өзгерген қарапайым ипотека» деп айту дұрыс емес. Бұл – тұрғын үйді қаржыландырудың баламалы тетігі. Мұнда ақшаның құны пайыз арқылы емес, үстеме ақы, жалдау төлемі, банктің маржасы немесе мүлікті сатып алу кестесі арқылы айқындалады.
Алайда «пайызсыз» деген сөз «тегін» дегенді білдірмейді. Клиент үшін өнімнің құрылымынан бөлек, баспананың түпкілікті құны маңызды. Оған тұрғын үй бағасы, бастапқы жарна мөлшері, ай сайынғы төлем, мерзімі, мерзімінен бұрын өтеу шарттары, салықтар, сақтандыру, тіркеу шығындары және жалпы төленетін сома кіреді.
Мұнда ерекше назар аударатын мәселе – мерзімінен бұрын өтеу тәртібі. Дәстүрлі ипотекада клиент несиені ертерек жапса, болашақтағы пайыздық төлемдерден үнемдейді. Ал ислам ипотекасында, мысалы, мурабаха моделінде, банк баспананы үстеме бағамен сатудың толық құнын алдын ала бекітіп қоя алады. Сондықтан клиент үйді мерзімінен бұрын сатып алғысы келсе, төлем сомасы азая ма, әлде келісімшарттағы баға өзгеріссіз қала ма – осыны алдын ала нақты білуі керек.
Мурабаха – исламдық қаржыландырудың бір түрі. Бұл жағдайда банк активті сатып алып, оны клиентке алдын ала келісілген үстеме бағамен сатады.
Мысалы: Пәтердің құны – 40 млн теңге. Банк оны 40 млн теңгеге сатып алады. Кейін клиентке 10–15 жылға бөліп төлеу шартымен 52 млн теңгеге сатады. Бұл жердегі 12 млн теңге – несие пайызы емес, келісімшартта алдын ала бекітілген банктің сауда үстемесі.
– Қазақстанда ислам ипотекасының негізгі тұтынушысы кім болады?
– Алғашқы кезеңде ислам ипотекасының негізгі клиенттері исламдық қаржыландыру қағидаттарын ұстанатын және діни немесе этикалық себептерге байланысты пайыздық несиені пайдаланғысы келмейтін азаматтар болуы ықтимал. Сонымен қатар ислам ипотекасы банктер қарыз жүктемесі жоғары болғандықтан несие беруден бас тартқан адамдарға арналған өнім болмайды. Клиенттің тұрақты табысы, оң несие тарихы және төлем қабілеті болуы қажет.
Қазақстан үшін ислам ипотекасын исламдық депозиттермен ұштастыра дамыту тиімді модель болуы мүмкін. Яғни, клиент алдымен исламдық қағидаттарға сай бастапқы жарнаны жинақтап, кейін сол негізде тұрғын үй қаржыландыруын пайдаланады. Бұл тәсіл әсіресе Отбасы банктің қазіргі жүйесіне сәйкес келеді. Өйткені оның моделі де алдымен қаражат жинауға, кейін тұрғын үй заемын алуға негізделген.
Дегенмен, басты мәселелердің бірі – өнімнің құны. Ислам ипотекасы әрдайым дәстүрлі ипотекадан арзан бола бермейді. Кейбір елдерде төлем көлемі кәдімгі ипотекамен шамалас болғанымен, күрделі құқықтық құрылым, қосымша келісімдер, шариғат талаптарына сәйкестікті бақылау, есеп жүргізу, тіркеу және мәмілені сүйемелдеу шығындары салдарынан қымбаттауы мүмкін. Сондықтан клиент тек өнімнің діни талаптарға сәйкестігін емес, оның түпкілікті құнын да салыстырады.
– Ислам ипотекасы тұрғын үй несиелеу нарығындағы бәсекені күшейте ала ма?
– Иә, бірақ бірден емес. Бастапқы кезеңде ислам ипотекасы дәстүрлі ипотека мен құрылыс компаниялары ұсынатын бөліп төлеу бағдарламаларына жаппай бәсекелес бола қоймайды. Ол белгілі бір тұтынушылар тобына арналған қосымша өнім ретінде қалыптасады. Дегенмен, ұзақ мерзімді перспективада бірнеше бағыт бойынша бәсекені күшейтуі мүмкін.
Біріншіден, тұтынушылардың таңдау мүмкіндігін арттырады. Нарықта пайыздық несиеге балама тұрғын үй сатып алу тетігі пайда болады.
Екіншіден, ислам ипотекасы банктерді ашық әрі түсінікті жұмыс істеуге ынталандыруы мүмкін. Егер клиент тек пайыздық мөлшерлемені емес, тұрғын үйдің толық құнын, төлем құрылымын, мерзімінен бұрын өтеу шарттарын, салықтық салдарын және қосымша шығындарды салыстыра бастаса, бұл барлық ипотекалық өнімдерге қойылатын талаптарды күшейтеді.
Үшіншіден, құрылыс компанияларымен әріптестік арқылы бәсеке артуы ықтимал. Ислам ипотекасында банк тек ақшамен емес, нақты жылжымайтын мүлікпен жұмыс істейтіндіктен, құрылыс салушылармен алдын ала келісілген тұрғын үй қорын, құжаттарды және шарттарды әзірлеу өнімді тұтынушы үшін қарапайым әрі түсінікті етеді.
Дегенмен, бәрі түпкілікті бағаға байланысты болады. Егер ислам ипотекасы дәстүрлі ипотекадан едәуір қымбат болса, оның басты артықшылығы діни және құндылықтық ұстанымдарға негізделеді. Ал егер шарттары ұқсас болса, ол нарықтың маңызды бөлігіне айналуы мүмкін.
Сонымен бірге ислам ипотекасының енгізілуі тұрғын үй бағасына бірден айтарлықтай әсер етеді деп күтпеген жөн. Алғашқы кезеңде бұл өнім тар ауқымдағы нарыққа бағытталуы мүмкін. Керісінше, ол бұған дейін дәстүрлі ипотеканы қарастырмаған азаматтар немесе серіктес құрылыс компанияларының нысандарына қызығушылық танытқан клиенттер арасында сұранысты қолдауы ықтимал.
– Бүгінде Қазақстанда ислам ипотекасының дамуына басты кедергі не болып отыр?
– Негізгі мәселе – өнімді тәжірибеде іске асырудың күрделілігі. Қазіргі таңда құқықтық негіз біртіндеп қалыптасып келеді. Жаңа банк заңнамасы екінші деңгейлі банктерге жеке заңды тұлға құрмай-ақ исламдық қаржы өнімдерін «исламдық терезелер» арқылы ұсынуға мүмкіндік береді. Алайда ислам ипотекасын толық іске қосу үшін заңнамалық нормалардың өзі жеткіліксіз. Ол үшін операциялық, салықтық, бухгалтерлік және келісімшарттық инфрақұрылым толық қалыптасуы қажет.
Біріншіден, исламдық операциялар бойынша бөлек есеп жүргізу керек. Тартылған қаражат, активтер, табыстар, шығыстар, міндеттемелер, айыппұл төлемдері мен тәуекелдер жеке есепке алынуы тиіс. Бұл исламдық өнімдердің дәстүрлі пайыздық банктік қызметтермен араласып кетпеуі үшін маңызды.
Екіншіден, шариғат кеңесі қажет. Ол өнімді тек формалды түрде мақұлдап қана қоймай, келісімшарттардың құрылымын, қаражат қозғалысын, мерзімі өткен төлемдер тәртібін, айыппұлдарды, жалға беру, сату және сатып алу шарттарын тексеруі керек. Мысалы, исламдық қаржыландыруда кешіктірілген төлемдер үшін салынатын айыппұл банктің табысына айналмауы тиіс және қайырымдылық мақсаттарға бағытталуы мүмкін.
Үшіншіден, арнайы келісімшарттық тетіктер қажет. Ислам ипотекасы банктің жылжымайтын мүлікті сатып алуын, оны жалға беруін, кейін сатуын немесе өз үлесін біртіндеп өткізуді қамтуы мүмкін. Бұл дәстүрлі ипотекалық шарттарға қарағанда әлдеқайда күрделі.
Төртіншіден, салықтық мәселелер маңызды рөл атқарады. Егер банк белгілі бір уақыт аралығында тұрғын үйдің меншік иесі немесе ортақ иесі болса, банктің маржасы, жалдау төлемдері, меншік құқығының ауысуы және кері сатып алу операциялары қалай салық салынатыны алдын ала анықталуы қажет. Сондай-ақ мәміленің бірнеше кезеңнен тұруына байланысты қосымша салықтық немесе тіркеу шығындарының пайда болып, олардың кейін клиентке жүктелуіне жол бермеу маңызды.
Бесіншіден, банк пен клиент арасындағы шығындар нақты бөлінуі тиіс. Егер тұрғын үй белгілі бір кезеңде банктің меншігінде болса, мүлік салығын кім төлейді? Сақтандыру, бағалау, тіркеу, нотариалдық және заңгерлік қызметтердің шығынын кім көтереді? Мүлікке зақым келсе не болады? Төлем мерзімі кешіккен жағдайда қандай шаралар қолданылады? Мұның бәрі келісімшартқа қол қойылғанға дейін клиентке түсінікті болуы қажет.
Тағы бір маңызды мәселе – мерзімінен бұрын өтеу. Дәстүрлі ипотекада клиент несиені ерте жапса, пайыздық төлемдерді азайтатынын біледі. Ал ислам ипотекасында бұл қолданылатын модельге байланысты. Егер алдын ала белгіленген үстеме бағамен сату тәсілі пайдаланылса, клиент мерзімінен бұрын толық есеп айырысқан жағдайда жеңілдік беріле ме, әлде келісімшарттағы баға өзгеріссіз қала ма – осының барлығы алдын ала айқындалуы керек.
Сондықтан бүгінгі таңда Қазақстанда ислам ипотекасын идеялық деңгейде насихаттап, нарықты дайындап, өнімнің үлгісін әзірлеуге болады. Алайда оны кең көлемде іске қосу үшін реттеу тетіктерін, есеп жүргізу жүйесін, келісімшарттарды, ІТ-инфрақұрылымды, құрылыс компанияларымен жұмысты, салық режимін және клиенттермен коммуникацияны толық жолға қою қажет.